Depuis le lancement récent de notre nouveau guide – Transmettre son chalet : Un guide pour la famille, j’ai reçu un certain nombre de questions sur les transferts où un ou plusieurs enfants veulent devenir propriétaires d’un chalet alors que d’autres ne veulent pas – ou ne peuvent pas – garder leur part.
Il s’agit d’une situation courante pour diverses raisons exposées dans le guide. Par exemple, certains membres de la famille peuvent ne pas avoir l’argent nécessaire pour conserver leur part du chalet. Il se peut aussi qu’ils aient déménagé ou qu’ils ne soient tout simplement pas intéressés par la propriété.
Normalement, les enfants qui ne participent pas à la propriété seront indemnisés pour leur part de la valeur du bien. Mais cela doit être fait avec soin pour garantir l’équité, préserver l’harmonie familiale et éviter de payer un impôt excessif sur les gains en capital. Pour parvenir à un résultat positif, il est essentiel d’avoir des discussions familiales approfondies afin de comprendre la position de chacun sur le chalet et d’explorer les différentes options.
La situation idéale dans le cadre d’un transfert est celle où les parents disposent de suffisamment d’actifs pour couvrir à la fois les gains en capital dus sur la propriété et indemniser les frères et sœurs non-propriétaires pour leur part de la valeur de la propriété. Si cela se fait par le biais du testament des parents, les frères et sœurs qui ne sont pas intéressés par la propriété se voient léguer une part plus importante des autres biens de la succession.
Les parents peuvent également faire don du chalet à leurs enfants de leur vivant. Cette opération doit toutefois être réalisée dans les règles de l’art afin d’éviter de payer un impôt supplémentaire sur les gains en capital. Si le chalet est vendu aux enfants pour 1 dollar, l’Agence du Revenu du Canada considérera que le prix de base des nouveaux propriétaires est de 1 dollar. Dans ce cas, les parents paieront l’impôt sur les plus-values lors du transfert basé sur la juste valeur marchande et les enfants qui reprendront le bien paieront à nouveau l’impôt sur ces mêmes plus-values lorsqu’ils le vendront à leur tour.
Il est préférable que les enfants remettent aux parents un billet à ordre en échange de la « vente » du chalet au prix du marché. Bien que le billet soit réputé payable par les nouveaux propriétaires sur demande, aucun argent n’est échangé. Au contraire, le billet à ordre fait l’objet d’une renonciation dans le testament des parents. Le prix de vente du billet devient le point de départ des futures plus-values des enfants et les parents peuvent étaler le paiement des impôts sur les plus-values existantes sur cinq ans, en utilisant ce que l’on appelle une provision relative aux gains en capital.
Encore une fois, en donnant le chalet, les parents devraient idéalement disposer de suffisamment d’actifs pour indemniser les enfants non-propriétaires de leur part du chalet à sa juste valeur marchande, payer les gains en capital et avoir suffisamment d’argent pour vivre confortablement.
Si ce n’est pas le cas, plusieurs scénarios sont possibles. Dans le premier, les nouveaux propriétaires rachètent les parts de leurs frères et sœurs s’ils ont suffisamment d’argent pour le faire. Dans le second, les frères et sœurs non-propriétaires sont égalisés dans le testament des parents.
Dans ce dernier scénario, les frères et sœurs non-propriétaires recevraient chacun un montant égal à la valeur du chalet de la succession de leurs parents en premier lieu, puis toute valeur résiduelle de la succession serait divisée à parts égales entre tous les enfants. Afin d’indemniser les frères et sœurs non-propriétaires du fait qu’ils reçoivent leur héritage plus tard, le montant est souvent augmenté d’un certain pourcentage par année entre le moment du transfert du chalet et celui du décès du dernier parent. Cela permet de tenir compte de la valeur temporelle de l’argent.
Comment calculer équitablement cette somme supplémentaire ? Je pense que la meilleure façon est d’imaginer que le chalet a été vendu au moment où il a été transféré aux enfants intéressés. Si tel avait été le cas, l’argent de la vente aurait été versé dans le portefeuille d’investissement des parents. Par conséquent, une manière appropriée d’ajuster la part des enfants non-propriétaires serait d’appliquer le taux de rendement que le portefeuille d’investissement des parents a effectivement obtenu entre le moment du transfert du chalet et le décès du dernier parent.
Un bon planificateur financier peut aider les parents à projeter leur bilan dans l’avenir, compte tenu de leurs revenus et de leurs dépenses, afin de déterminer s’il restera suffisamment d’argent dans leur succession pour égaliser correctement la part des enfants non-propriétaires. Malheureusement, pour certaines familles, la réalité est qu’il n’y aura pas assez d’argent pour garder le chalet, indemniser les frères et sœurs non-propriétaires et payer l’impôt sur les gains en capital. Dans ce cas, le chalet devra peut-être être vendu – une éventualité qui peut susciter de vives émotions au sein d’une famille.
Pour faire face à ce problème et à d’autres pièges potentiels liés à la transmission d’un chalet, je répète qu’il est important d’avoir des discussions familiales précoces et approfondies, avec l’aide de conseillers expérimentés. Pour obtenir davantage de conseils sur la transmission de votre chalet, veuillez télécharger notre guide gratuit et n’hésitez pas à nous contacter si vous pensez que nous pouvons vous aider.