Pour de nombreuses familles, les week-ends et les vacances passés au chalet sont parmi leurs expériences les plus agréables et mémorables.
Alors que nous nous dirigeons vers la saison des chalets, de nombreuses personnes auront hâte de se rendre au lac pour se détendre et créer de nouveaux souvenirs avec leur famille, leurs amis et leurs voisins.
Mais toute l’émotion liée au chalet familial peut aussi entraîner des décisions difficiles lorsque vient le temps de transférer la propriété d’une génération à l’autre.
La question de ce qui va arriver au chalet préoccupe probablement beaucoup de gens ces jours-ci, car la valeur des propriétés de vacances a grimpé en flèche, comme d’autres biens immobiliers pendant la pandémie.
Alors, quelle est la meilleure façon de transférer la propriété d’un chalet ? Tout d’abord, permettez-moi de dire d’emblée que la règle d’or lorsqu’on traite du chalet familial est de discuter des problèmes ouvertement avec toutes les personnes concernées le plus tôt possible.
Ce ne sont souvent pas des conversations faciles et c’est pourquoi de nombreuses familles les repoussent. Les années peuvent s’écouler avec des arrangements informels qui s’installent et les problèmes ne surgissent que lorsque les parents décident qu’ils ne veulent plus être responsables du chalet, deviennent incapables ou décèdent. C’est alors que les désaccords, les incompréhensions et les ressentiments peuvent conduire à de malheureuses divisions familiales.
Une bien meilleure approche consiste à organiser des réunions de famille où tout est mis sur la table, y compris quels enfants adultes sont intéressés et capables de posséder la propriété et comment l’entretien, les services publics, les taxes et l’utilisation de la propriété seront partagés entre les frères et sœurs.
En ce qui concerne le transfert effectif de propriété des parents aux enfants, voici trois options pour transmettre le chalet.
- 1. Un ou plusieurs enfants deviennent propriétaires—Les parents peuvent donner le chalet à un ou plusieurs frères et sœurs. Cependant, vous devez faire attention à la façon dont vous procédez pour éviter de payer un double impôt sur les gains en capital. Un don pur et simple du chalet déclenchera une facture d’impôt sur les gains en capital immédiate sur sa juste valeur marchande pour les parents. Et, comme il s’agit d’un cadeau, l’ARC considérera que le prix de base pour les nouveaux propriétaires (les enfants) est de zéro dollar, ce qui signifie que les nouveaux propriétaires n’obtiendront pas de crédit pour l’impôt payé sur sa valeur jusqu’à ce point.
Une meilleure façon de faire est de demander à un avocat expérimenté (ou notaire au Québec) de rédiger un billet à ordre en échange de la « vente » du chalet au juste prix du marché aux enfants. Alors que le billet est réputé payable par les nouveaux propriétaires sur demande, il est pardonné dans le testament des parents. En vertu de cet arrangement, le prix de base rajusté pour les nouveaux propriétaires pour l’impôt sur les gains en capital est fixé à la juste valeur marchande au moment du transfert.
Reste la question de savoir comment les frères et sœurs qui ne deviennent pas propriétaires du chalet doivent être indemnisés pour leur part de sa valeur. En règle générale, cela est égalisé par le fait que les frères et sœurs non-propriétaires obtiennent une plus grande part de la succession des parents, pour compenser la valeur du chalet qu’ils n’ont pas obtenu. Cela peut également inclure une somme supplémentaire pour reconnaître que l’autre membre de la famille a reçu une partie de son héritage plus tôt. Cela peut compenser l’appréciation du chalet entre le moment du transfert de propriété et le règlement de la succession. La mise en garde est que vous devez avoir suffisamment d’autres actifs dans votre succession pour indemniser les enfants non-propriétaires de la valeur que les autres enfants ont obtenue dans le chalet.
- Le chalet sera-t-il laissé aux enfants—Les parents lèguent souvent simplement le chalet à leurs enfants dans leur testament. Idéalement, il y a suffisamment d’actifs dans la succession pour couvrir l’impôt sur les plus-values et les parents savent déjà qui parmi les enfants est intéressé à posséder la propriété. Les enfants qui ne sont pas intéressés peuvent être compensés pour sa valeur en obtenant une plus grande part des autres actifs de la succession.
Alternativement, les frères et sœurs qui souhaitent garder le chalet peuvent racheter les autres, en supposant qu’ils en ont les moyens. Dans leur testament, les parents prévoient souvent un délai (un an, par exemple) pour que les enfants décident qui s’intéresse au chalet, le fassent évaluer et en deviennent propriétaires, sinon il sera vendu et le produit divisé à parts égales.
Pour éviter les conflits entre frères et sœurs, de nombreux parents demandent à leurs enfants de signer un accord de copropriété qui décrit les droits et les responsabilités, y compris comment le temps passé sur la propriété doit être partagé et comment l’entretien, les taxes foncières et autres factures doivent être traités.
- Établir une fiducie—Il est également possible pour les parents de mettre le chalet en fiducie et de le transférer aux enfants en tant que bénéficiaires. Les parents peuvent également mettre de l’argent dans la fiducie pour payer l’entretien, les taxes et autres factures. Cela peut signifier que les enfants qui n’auraient pas les moyens de payer le chalet peuvent continuer à l’utiliser.
Placer le chalet dans une fiducie déclencherait l’impôt sur les gains en capital (à moins que l’exemption pour résidence principale ne puisse être utilisée). Cependant, une fois le transfert effectué, les gains en capital reviennent à la fiducie et l’impôt ne doit être payé qu’après 21 ans lorsque, selon la loi, il y a une disposition des biens en fiducie à leur juste valeur marchande. Une fiducie peut également protéger le bien contre une réclamation lors d’une rupture de mariage ou par des créanciers lors d’une faillite.
Il est important de noter qu’une fiducie est plus coûteuse à mettre en place et à maintenir, vous devez donc avoir des objectifs clairs pour emprunter cette voie.
En planification successorale, le pire des résultats est de surprendre vos enfants avec les décisions que vous avez prises. C’est pourquoi il est si important d’avoir des discussions claires, complètes et ouvertes sur ces questions avec toute la famille.
Planifier et exécuter le transfert d’un chalet d’une manière équitable pour tous réduira le risque de conflit dans votre famille. Cependant, c’est un travail complexe, plus complexe que ce qui peut être couvert dans un court article.
C’est pourquoi il est essentiel de se faire conseiller par des professionnels expérimentés. Ils peuvent vous expliquer, à vous et à votre famille, les avantages et les inconvénients des différentes options et vous aider à trouver les meilleures solutions pour votre situation.