Jordan Tarasoff 23 mai, 2023 Finances personnelles Acheter une nouvelle maison et louer votre ancienne : ne faites pas cette erreur Vous avez payé ou presque payé votre maison qui ne répond pas tout à fait aux besoins de votre famille. Le jardin est exigu, il n’y a pas une chambre pour le bébé sur le chemin et un plus grand garage serait bien. Plutôt que de vendre votre maison actuelle pour l’améliorer, pourquoi ne pas emprunter sur votre maison actuelle pour acheter votre nouvelle maison et louer l’ancienne ? Avez-vous entendu dire que l’hypothèque sur un immeuble locatif est déductible d’impôt. Cela devrait vous aider à réduire suffisamment vos coûts. Suffisamment de clients nous ont posé cette question que nous devions clarifier : Dans le scénario ci-dessus, vous ne pouvez pas radier les intérêts hypothécaires. Que signifie radier les intérêts ? Dans bien des cas, au Canada, lorsqu’un investisseur emprunte de l’argent pour investir et générer un revenu imposable peut déduire des intérêts de son revenu aux fins de l’impôt. Vous avez donc emprunté de l’argent pour acheter l’équipement pour démarrer une entreprise ou pour investir dans un portefeuille qui paie des intérêts et des dividendes. Les deux activités devraient générer un revenu imposable. Si vous empruntez 10 000 $ à un taux de 5 % le 1 janvier à la fin de l’année, vous auriez payé 500 $ en intérêts. Lorsque vous produisez votre déclaration de revenus, vous pouvez déduire 500 $ de votre revenu, ce qui réduira le montant d’impôt que vous devrez payer ou générera un remboursement égal au montant de la déduction multiplié par votre taux d’imposition. Si votre taux d’imposition est de 30 %, cela signifie que vous réduisez votre facture d’impôt de 500 $ multiplié par 30 % ou 150 $. Le coût net après impôt des intérêts n’était que de 350 $ ou 3,5 % (350 $/10000 $) après l’inclusion du remboursement d’impôt. C’est l’une des raisons pour lesquelles la dette pour financer les investissements sont souvent appelés « bonne dette ». Le coût après impôt de la dette est moins élevé que s’il était utilisé pour acheter des choses à des fins personnelles et en théorie, ce que vous achetez devrait croître plus rapidement ou payer plus que les intérêts que vous payez au fil du temps (sinon, pourquoi emprunter l’argent ?). Radiation pour location Un immeuble locatif est également un actif qui devrait générer un revenu imposable. Cela signifie que lorsque vous empruntez des fonds pour acheter une propriété locative et des impôts fonciers supplémentaires dans les coûts d’entretien, vous pouvez radier les intérêts sur votre prêt. C’est le cas si vous prenez une marge de crédit hypothécaire sur votre maison ou utilisez une hypothèque traditionnelle. Si vous avez une nouvelle maison, un prêt, et une location comme dans le scénario initial, alors pourquoi ne pouvez-vous pas radier les intérêts ? C’est ce que vous achetez, pas contre quoi vous empruntez Dans le scénario initial, vous empruntez pour acheter quelque chose que vous prévoyez utiliser et consommer personnellement, votre famille, votre maison et non quelque chose qui généra un revenu supplémentaire. Peu importe que vous empruntiez pour garder un immeuble locatif, ce qui compte, c’est les fonds de l’achat de la dette. Même si la dette est sécurisée par la location, elle n’a pas été utilisée pour acheter la location. Cela signifie que vous ne pouvez pas déduire les intérêts. Lorsque vous examinez le coût des intérêts vous devez tenir compte du montant total, car il n’y a pas de déduction. Solutions alternatives On dit qu’il « ne faut pas laisser la queue remuer le chien ». Ce que cela signifie, c’est qu’il ne faut pas laisser quelque chose de petit comme la capacité de radier les intérêts, dicter la façon dont vous structurez les investissements. Les exemples ci-dessous illustrent comment vous pouvez déduire avec intérêt tout en maintenant le même niveau de risque et le bénévolat. Vendre la maison et acheter une nouvelle location.Au lieu de garder votre maison actuelle à louer, vous pourriez la vendre, utiliser le produit pour acheter une nouvelle maison, puis emprunter sur la nouvelle maison pour acheter une location. Il s’agit d’un emploi qui sert à acheter un actif qui génère un revenu. Vous possédez une maison, location et une dette, comme avant. Les inconvénients sont que vous paierez les coûts de transaction sur la vente de votre maison actuelle et l’achat d’une nouvelle. Vous pouvez, ou ne pouvez pas acheter une propriété qui fait une meilleure location que votre maison d’origine. Vendre un portefeuille, acheter une maison, emprunter pour remplacer le portefeuille.Cela suppose que vous avez un portefeuille de placement imposable suffisant pour acheter une nouvelle maison. Si vous vendez le portefeuille pour acheter la nouvelle maison, puis vous empruntez sur votre location pour racheter le portefeuille, cela répond aux règles « emprunter pour gagner un revenu imposable », à condition que le portefeuille produise des intérêts ou des dividendes. Il y a plusieurs inconvénients ici. Vous pouvez déclencher des gains dans votre portefeuille prématurément afin de vendre et acheter une maison. Si vous déclenchez des pertes, vous ne pouvez pas acheter le même placement dans les 30 jours sinon la perte sera refusée. Il est également plus difficile d’obtenir l’autorisation d’emprunter pour acheter un portefeuille que d’acheter des biens immobiliers – c’est la nature du système bancaire canadien. À retenir Cette situation est assez courante pour justifier une déclaration explicite : lorsque vous empruntez pour acheter votre maison personnelle, l’intérêt n’est pas, que vous utilisiez un placement comme garantie ou non. Il y a des façons de restructurer les actifs pour améliorer l’efficience fiscale, mais il y a souvent des inconvénients à le faire également. Vous ne devriez jamais accepter une stratégie de placement sous-optimale dans la poursuite d’un avantage fiscal Share: Facebook Twitter LinkedIn Email OCRI Rapport Info-conseiller
Finances personnelles Jordan Tarasoff Mythe Sur le REEE : Devez-vous Vraiment Présenter des Reçus? 14 Sep 2023 Finances personnelles
Finances personnelles Jordan Tarasoff Le régime enregistré d’épargne-invalidité (REEI): le grand incompris du Canada? 4 Août 2023 Finances personnelles
Finances personnelles Jordan Tarasoff L’évolution des revenus des Canadiens selon l’âge 21 Juil 2023 Finances personnelles